在房地產市場中，存量房交易因產權關系復雜、信息不對稱、交易金額大而成為風險高發領域。2012]7號文第七條明確規定：“房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的……房地產交易居間……”。這一規定雖然文字簡練，卻釋放出清晰信號：房地產經紀機構從事存量房居間或代理業務，不能脫離監管，不能繞開平臺，不能把“房地產交易居間”變成灰色操作。對經紀機構而言，這是合規底線；對買賣雙方而言，這是交易安全的重要保障。

一、條文背景：存量房交易需要平臺化治理

過去，存量房交易常通過中介門店私下撮合，合同版本不一、房源信息不實、資金交付隨意，容易引發“一房二賣”、挪用房款、陰陽合同等糾紛。2012]7號文第七條將房地產經紀機構居間或者代理存量房交易納入統一規范，核心意圖在于通過存量房交易服務平臺實現信息透明、網上簽約和交易資金監管。所謂“房地產交易居間”，不僅是介紹買賣雙方認識，更包括房源核驗、合同簽訂、交易資金托管、產權過戶協助等全流程服務。只有把這些環節置于平臺和監管之下，才能減少暗箱操作。

二、核心解讀：居間與代理均須依法合規

第七條使用“居間或者代理”的表述，說明無論經紀機構以何種身份參與存量房交易，都應當遵守同一套規則。居間人應當如實報告訂立合同的重要事實，不得隱瞞真實情況或提供虛假信息；代理人應當在授權范圍內維護被代理人利益，不得同時損害雙方權益。該條特別點出“房地產交易居間”，意味著經紀機構不能只把交易引到門店、簽一份居間合同就完事，而應按照要求辦理相關平臺手續、網簽手續和資金監管手續。凡以“幫忙過戶”“避稅”“快速放款”為名繞開平臺的，均可能構成違規。

三、經紀機構的合規義務

第一，主體合規。機構應依法備案，從業人員應實名登記，不得以個人名義私下承接存量房交易。第二，信息合規。發布的房源信息應真實、準確，房屋權屬、抵押、查封、共有人意見等重大事項必須核實并如實告知。第三，合同合規。居間合同、買賣合同應使用規范文本，明確服務內容、收費標準和違約責任，不得設置霸王條款。第四，資金合規。交易資金應納入監管，不得要求買方將房款直接轉入中介或個人賬戶，不得挪用、占用交易資金。第五，流程合規。應通過存量房交易服務平臺辦理網上簽約、資金監管等手續，保存完整服務記錄。

四、對買賣雙方的意義

對買方而言，選擇合規機構并走平臺流程，可以降低房源虛假、一房二賣、房款被挪用等風險；對賣方而言，可以避免中介壓價、隱瞞客戶、拖延網簽等問題。買賣雙方應主動核對經紀機構備案信息，查看居間合同與買賣合同是否一致，確認交易資金是否進入監管賬戶，切勿輕信“場外交易更省錢”“先交定金再補手續”等說辭。遇到要求簽訂陰陽合同、偽造材料、繞開網簽的，應拒絕并向主管部門投訴。

五、實務建議

房地產經紀機構應把2012]7號文第七條要求嵌入業務流程：接單時核驗房源，簽約時使用規范合同，收款時進入監管賬戶，過戶時配合平臺辦理。同時建立內部審核、檔案管理和投訴處理機制，定期培訓從業人員。買賣雙方則應保留聊天記錄、合同、付款憑證和平臺操作截圖，以便發生糾紛時維權。

2012]7號文第七條關于“房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的……房地產交易居間……”的規定，看似只是程序要求，實則關乎交易安全與市場信用。只有讓居間、代理和房地產交易居間服務在陽光下運行，存量房市場才能更加規范、透明、有序。